Anche senza il certificato di abitabilità, l’IMU resta dovuta. Una sentenza della Suprema Corte mette fine a un dubbio che da anni divide proprietari, imprese e professionisti.
La questione dell’IMU sugli immobili privi di abitabilità torna ciclicamente a far discutere, soprattutto tra chi possiede edifici non ancora ultimati, soggetti a difformità urbanistiche o semplicemente mei dotati del famoso certificato.
Molti si chiedono: “Se non posso abitare o usare l’immobile, perché dovrei pagare un’imposta su di esso?”
Una domanda che, a prima vista, sembra avere senso. Tuttavia, la normativa fiscale non segue la logica del “posso usarlo o no?”, ma quella dell’esistenza catastale.
Proprio su questo punto interviene da Cassazione con la sentenza n.27017/2025, riaffermando un principio che può non piacere, ma che risulta chiaro:
ciò che conta, ai fini dell’IMU, non è la vivibilità o l’utilizzo effettivo dell’immobile, bensì il fatto che esso esista e sia identificabile come fabbricato ai fini catastali.
La decisione chiude, dunque, un contenzioso specifico e fa anche chiarezza su una serie di casi analoghi che interessano imprese edili, società immobiliari e privati proprietari di case non ancora “abitate”, ma comunque accatastate.
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IMU dovuta anche senza abitabilità – il caso
Il caso è partito da una società, che si era vista recapitare un accertamento comunale per mancato versamento IMU.
Secondo l’azienda, gli immobili non dovevano essere tassati perché privi del certificato di abitabilità e sottoposti a sequestro e ordini di demolizione.
Ma la tesi non ha convinto i giudici, che hanno confermato l’obbligo dell’imposta.
Infatti, la Suprema Corte è stata chiara…
ai fini dell’IMU (e ancora prima dell’ICI) è considerato “fabbricato”
qualsiasi immobile iscritto o iscrivibile al catasto.
Tradotto in parole semplici: se l’edificio esiste ed è riconosciuto come bene urbano, l’imposta va pagata.
Cosa conta davvero
Il certificato di abitabilità, spiegano i giudici, è
solo un documento che riguarda la salubrità e la sicurezza dell’immobile,
NON la sua esistenza ai fini fiscali.
Quindi, anche se la casa o il capannone non sono ancora “abitabili”, l’IMU resta dovuta.
Non importa se dentro non ci si vive, non ci si lavora o se mancano ancora alcune autorizzazioni: l’aspetto fiscale segue altre logiche.
Quando è possibile una riduzione
Diverso, invece, è il discorso per gli immobili realmente inagibili o inabitabili.
In questi casi, pensiamo a strutture danneggiate, pericolanti o inutilizzabili per cause strutturali,
la legge consente di chiedere una riduzione dell’IMU,
ma solo se la condizione è oggettiva e certificata.
Non basta quindi dire “manca l’abitabilità” o “l’edificio è irregolare”.
Serve una verifica concreta che attesti l’impossibilità d’uso, non risolvibile con semplici lavori di manutenzione.
La sentenza chiude definitivamente ogni dubbio: la mancanza dell’abitabilità non fa venir meno il pagamento dell’IMU. L’unico vero discrimine è l’esistenza dell’immobile nel catasto.
Meglio saperlo prima di ritrovarsi con un accertamento sul tavolo.
