La presenza di immobili abusivi all’interno di un’eredità può incidere direttamente sulla divisione tra coeredi. È importante capire quali beni possono essere trasferiti e quali no. I dettagli.
Quando più persone ricevono beni in successione, prima o poi può nascere l’esigenza di sciogliere la comunione ereditaria e assegnare a ciascun coerede la propria parte.
Finché nell’asse troviamo somme di denaro, terreni o fabbricati regolari, il percorso è lineare. Le cose cambiano, però, quando tra i beni compare un edificio realizzato senza i necessari titoli edilizi oppure interessato da irregolarità urbanistiche.
Su questo punto è intervenuta la Cassazione con l’ordinanza n. 21743 del 25 giugno 2026, affrontando una controversia nata proprio dalla divisione di terreni e fabbricati ereditati.
La decisione offre un chiarimento importante sia per i coeredi sia per i professionisti che li assistono:
prima di procedere con un accordo di divisione è necessario guardare anche alla situazione urbanistica dei beni.
Questo non significa, però, che un’irregolarità edilizia debba necessariamente paralizzare l’intera successione. In determinate situazioni esiste infatti una strada alternativa che permette di separare i beni regolari da quelli che presentano criticità.
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Eredità e immobili abusivi: perché la divisione può essere nulla?
Quando un immobile passa agli eredi tramite successione, l’acquisto avviene direttamente per effetto dell’eredità. Diverso è ciò che accade quando, in un secondo momento, i coeredi decidono di attribuire quel bene interamente a uno di loro.
La divisione ereditaria è infatti considerata un atto tra vivi e deve quindi rispettare anche le regole previste in materia urbanistica.
Se il fabbricato è abusivo e mancano i titoli edilizi o gli eventuali provvedimenti di sanatoria richiesti dalla legge, il trasferimento può essere nullo.
Insomma, la provenienza ereditaria del bene non elimina il problema. Prima di assegnare l’immobile a uno dei coeredi è necessario verificare se la sua situazione urbanistica è regolare oppure se esistono irregolarità che impediscono la divisione.
La Cassazione ha inoltre precisato che lo stesso principio vale anche quando il trasferimento viene disposto dal giudice:
una sentenza non può produrre un effetto che le parti non potrebbero ottenere attraverso un valido accordo.
La divisione può essere solo parziale
La presenza di un fabbricato irregolare NON SIGNIFICA però che l’intero patrimonio ereditario debba rimanere bloccato.
Quando nell’eredità sono presenti più beni, può essere possibile procedere con una divisione parziale, lasciando fuori dall’operazione l’immobile abusivo.
Gli altri beni regolari, come terreni o altri fabbricati, possono quindi essere divisi tra i coeredi, mentre il bene con problemi urbanistici continua a rimanere in comunione.
La sua situazione potrà essere affrontata successivamente, ad esempio verificando la possibilità di una regolarizzazione, di una sanatoria o delle altre soluzioni previste dalla normativa edilizia.
Questa soluzione permette di evitare che un singolo immobile irregolare impedisca necessariamente di sistemare anche tutto il resto del patrimonio.
I controlli da fare prima della divisione
Il chiarimento della Cassazione mette in evidenza un aspetto molto importante:
prima di firmare un accordo di divisione ereditaria
è necessario controllare con attenzione la situazione degli immobili.
Non basta ricostruirne la provenienza o verificare chi ne è proprietario… è opportuno controllare anche i titoli edilizi, le eventuali sanatorie e la presenza di difformità urbanistiche.
Se emerge un’irregolarità, si potrà valutare se il problema può essere risolto prima della divisione oppure se sia preferibile escludere temporaneamente il bene dall’accordo.
Quando nell’eredità sono presenti immobili abusivi, quindi, una verifica preventiva può evitare che una divisione già concordata venga successivamente contestata o dichiarata nulla.
La regolarità urbanistica non è quindi un aspetto secondario: può incidere direttamente sulla possibilità di dividere e trasferire i beni tra gli eredi.
