Facciamo chiarezza su cosa distingue la comunione dal condominio, quali sono le regole che li governano e come gestirli, per una proprietà condivisa senza stress. Tutti i dettagli.
Quando si parla di proprietà condivisa, si entra in un mondo che riguarda molti più aspetti della vita quotidiana di quanto si possa immaginare.
È facile pensare che questioni come comunione e condominio siano riservate a chi si occupa di diritto o di amministrazione immobiliare.
In realtà, tutti noi possiamo trovarci coinvolti, magari dopo un’eredità o acquistando un appartamento in un edificio con più unità.
Capire la differenza tra questi due concetti non è solo utile, ma a volte può evitarci incomprensioni, problemi legali e spese impreviste.
Per questo oggi vogliamo fare chiarezza, spiegando in maniera semplice e concreta cosa distingue la comunione dal condominio, quali sono le regole che li governano e come gestirli senza stress.
Sapere in quale contesto ci si trova è fondamentale per evitare malintesi, gestire correttamente le decisioni e tutelare i propri diritti.
Continuate a leggere per sapere tutto.
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Proprietà condivisa: cos’è la comunione?
La comunione si verifica quando più soggetti sono titolari, insieme, di uno stesso diritto su un bene, senza che vi sia una divisione fisica delle parti.
Per dirla in parole povere, ciascuno possiede una “quota ideale” e non una porzione specifica e separata dell’immobile.
Pensiamo a una situazione molto comune: ereditiamo con altri familiari la casa dei nonni.
Fino a quando non avviene una divisione ufficiale delle quote, quella casa è in comunione tra tutti gli eredi.
Di norma si presume che le quote siano uguali, a mano che non ci siano documenti (come un testamento o un atto notarile) che indichino diversamente.
In pratica, finché non si separano le quote, tutti i comproprietari devono gestire il bene insieme, con le relative gioie e complicazioni.
Proprietà condivisa: cos’è il condominio?
Il condominio è una forma particolare di comunione che nasce automaticamente quando un edificio è suddiviso in più unità immobiliari private appartenenti a soggetti diversi.
Ogni proprietario ha il pieno diritto sul proprio appartamento o ufficio, ma al tempo stesso condivide la proprietà delle parti comuni dell’edificio, come: tetto, scale, androne, ascensore, cortile, fondamenta… .
Queste aree comuni non sono un optional: devono servire tutte le unità private dell’edificio in modo diretto.
Per sapere con precisione cosa rientra nelle parti comuni, il riferimento è l’articolo 1117 del Codice Civile.
La lista è lunga e va ben oltre l’immaginabile: include pilasti, facciate, fognature, portoni, persino le antenne centralizzate.
Le regole: comunione e condominio a confronto
Dal punto di vista normativo, la comunione è regolata dagli articoli 1100-1116 del Codice Civile, mentre il condominio ha un suo “capitolo” separato che va dall’articolo 1117 al 1139.
Pur condividendo alcuni principi di base, le differenze sono molteplici, soprattutto nel modo in cui si prendono le decisioni:
- Condominio -> ogni scelta importante passa attraverso l’assemblea e serve la doppia maggioranza: quella delle teste (cioè il numero di persone) e quella dei millesimi di proprietà (i famosi “numeretti” delle tabelle condominiali).
- Comunione -> basta il voto della maggioranza delle quote per decidere. Non servono formalità particolari: volendo, si può discutere tutto anche seduti al tavolino di un bar.
Amministratore e regolamento
Un’altra differenza sostanziale riguarda l’amministrazione:
Nel condominio, la presenza dell’amministratore è OBBLIGATORIA quando i proprietari sono più di otto. Deve essere nominato e gestire tutte le pratiche, dai bilanci alla gestione dei fornitori.
In comunione, l’amministratore si nomina solo se lo si desidera. Se si preferisce, si può gestire tutto tra i comproprietari senza formalità.
Anche il regolamento interno segue regole diverse:
- nel condominio con più di 10 condomini, il regolamento diventa obbligatorio;
- nella comunione, il regolamento esiste solo se tutti sono d’accordo a redigerlo.
E per quanto riguarda le spese?
Le spese sono sempre un terreno delicato, ma anche qui le regole cambiano:
- in condominio, chi affronta spese senza l’autorizzazione degli altri rischia di rimanere a mani vuote e di non vedersi mai rimborsato (a meno che non si tratti di una spesa urgente e necessaria);
- in comunione, invece, chi sostiene delle spese necessarie per il bene comune ha diritto al rimborso, anche se gli altri comproprietari erano assenti o indifferenti.
E voi? Vi è mai capitato di vivere in condominio o di gestire un immobile in comunione con altri?
Ogni esperienza porta con sé sfide, ma anche tanti spunti interessanti su come convivere e collaborare con gli altri.
