Locazione immobili a lungo termine

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La locazione di immobili a lungo termine comporta scelte fiscali ben precise. Ecco cosa bisogna sapere se si vuole affittare un immobile per periodi lunghi.

Come funzione la locazione degli immobili a lungo termine.
Locazione immobili a lungo termine: cosa c’è da sapere

Nel vasto panorama della fiscalità immobiliare, una delle tematiche più rilevanti per proprietari e investitori riguarda le locazioni di lunga durata.

Queste ultime, che si estendono oltre il mese, rappresentano una formula abitativa consolidata e diffusa, scelta sia da chi mette a reddito i propri immobili sia da chi cerca una sistemazione stabile.

Tuttavia, proprio la loro apparente semplicità nasconde una serie di regole fiscali che è fondamentale conoscere a fondo.

La normativa prevede infatti due distinti regimi impositivi per gestire il reddito generato da questo tipo di contratto. Ogni soluzione presenta vantaggi, obblighi e vincoli da valutare attentamente in base al singolo caso.

Inoltre, particolari agevolazioni sono previste in caso di contratti a canone concordato, una forma contrattuale frutto di accordi locali tra proprietari e inquilini, che goda di un trattamento fiscale di favore.

Proprio queste variabili rendono utile un approfondimento chiaro e sintetico, per orientarsi tra rendite catastali, percentuali di abbattimento e comunicazioni obbligatorie.

Qui sotto tutti i dettagli da conoscere.

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Locazione immobili a lungo termine – determinazione del reddito imponibile

Quando si affitta un immobile con un contratto che supera i 30 giorni, il reddito su cui si pagano le tasse viene calcolato prendendo

il maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il 95% del canone annuale.

A questo punto, il locatore può scegliere tra due regimi fiscali differenti:

  1. quello ordinario, che include il reddito da locazione nel complesso dei redditi soggetti all’IRPEF;
  2. oppure il regime della cedolare secca, che applica una tassazione separata e fissa.

La cedolare rappresenta una via più semplice e spesso conveniente, ma comporta anche rinunce importanti, come quella all’adeguamento Istat del canone.

La scelta va fatta all’inizio del contratto e comunicata all’inquilino con raccomandata, per essere valida fin da subito.

Canoni concordati e riduzioni previste

In presenza di un contratto a canone concordato, riconosciuto in base agli accordi territoriali tra associazioni di categoria, la normativa prevede incentivi specifici per il locatore.

In questo caso, il reddito imponibile viene calcolato

applicando una riduzione che può arrivare fino al 25% sul canone,

alla quale si aggiunge un ulteriore abbattimento del 30% nel regime ordinario.

Questo doppio sconto può ridurre in modo significativo l’imponibile fiscale, rendendo questa formula particolarmente interessante nelle aree dove tali contratti sono previsti.

Aliquote cedolare secca e limiti applicativi

Chi opta per la cedolare secca deve considerare le aliquote applicabili, che variano a seconda del tipo di contratto:

si applica il 21% sui canoni ordinari,

il 10% su quelli concordati e

il 26% in caso di affitti brevi (salvo un solo immobile sul quale si può mantenere l’aliquota al 21%).

È importante sapere, però, che la cedolare secca non è accessibile a tutti: ad esempio, chi è solo nudo proprietario di un immobile non può beneficiarne, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (interpello 216/2023).

Infine, optare per questo regime comporta anche l’esenzione delle imposte di registro e di bollo, sia per la stipula che per le proroghe e risoluzioni del contratto, semplificando non poco la gestione burocratica della locazione.

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